Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung

Eine genaue Bewertung von Immobilien ist kein Hexenwerk. Der jeweilige Wert wird nicht mit einem Würfel ermittelt und auch nicht über den dicken Daumen geschätzt.

Nachfolgend erkläre ich ein paar relevante Begrifflichkeiten kurz, die Ihnen bei dem Thema Immobiliengutachten immer wieder über den Weg laufen.

Die Wertermittlungsverfahren

Die Art und Weise der richtigen Bewertung ihrer Immobilien ist in Deutschland gesetzlich und eindeutig festgelegt. Die gesetzliche Grundlage findet sich in  §194, Baugesetzbuch (BauGB).

Hier sind alle Abläufe und Details klar und unverrückbar definiert. Die genauen Details sind in der Immobilienwertverordnung (ImmowertV 2021) festgelegt.

In eben jener ImmowertV 2021 werden die drei unterschiedlichen Verfahren einer ordentlichen Wertermittlung aufgezeigt. Nur anhand dieser drei Wertermittlungsverfahren kann ein Sachverständiger  eine wirklich sichere Wertermittlung für alle Immobilienarten und deren Nutzungsmöglichkeiten erstellen.

In jedem Fall erhalten Sie, nach langen und nachvollziehbaren Zahlenkolonnen, den jeweiligen Wert Ihrer Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren

In diesem Verfahren werden vergleichbare Immobilien in der Nachbarschaft und der vergleichbaren Umgebung zur Wertermittlung herangezogen. 

Ein Nachteil dieses Verfahrens ist, dass es häufig zu wenige vergleichbare Immobilien und somit vergleichbare Daten im Umfeld gibt. Für Gebäude ist dieses Verfahren daher eher nicht geeignet. Ein Grundstück ist jedoch nahezu ideal für diese Verfahrensweise, da hier der Bodenrichtwert zu Hilfe genommen werden kann. Dieser wird vom Gutachterausschuss festgelegt. 

Das Ertragswertverfahren 

Bei diesem Verfahren geht es schlicht und einfach um das liebe Geld. „Wie hoch ist mein Ertrag?“ In diesem Fall wird die sogenannte nachhaltige Miete zugrunde gelegt. Diese ergibt sich nur aus dem Mietenspiegel, der hier zu Hilfe genommen wird. Dagegen werden die Kosten der Bewirtschaftung gerechnet. Das Alter und der Zustand der Immobilie sind ebenfalls wichtige Größen in der Wertermittlung. Am Ende ergibt sich ein Multiplikator auf den Reinertrag. Selbstverständlich sind auch der Bodenwert und der vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszins von elementarer Bedeutung. Die resultierende Zahl spiegelt den Ertragswert der jeweiligen Immobilie. Eine Eigentumswohnung, ein Zinshaus oder andere Immobilien mit Ertrag werden nach diesem Verfahren bewertet.

Das Sachwertverfahren 

Hier geht es um den Sachwert einer Immobilie, zum Beispiel ihr Reihenhaus, ihre Villa oder auch ihr Pferdestall. Bei diesem Verfahren werden die Kosten ermittelt, die eine vergleichbare Immobilie heute kosten würde, wenn sie heute neu gebaut würde. Auch hier spielt der Bodenwert wieder eine wichtige Rolle in der Berechnung. Ebenso wie das Alter der Immobilie, der Zustand und der Grad der Modernisierung. Es wird ein Zeitwert ermittelt. Ein wichtiger Korrekturfaktor ist hierbei auch der sogenannte Sachwertfaktor. Dieser wird vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegt. Nach langen Zahlenkolonnen, die nachvollziehbar sein müssen, ergibt sich am Schluss der Zeitwert der Immobilie.

Wenn Sie auf weitere Begrifflichkeiten stoßen, für die Sie eine Antwort suchen…